OLEH : Sulistyowati (SINAR HARAPAN)
PERTANYAAN :
Bu Sulis,
Saya Melani, umur 37 tahun, karyawati sebuah bank swasta. Pada tahun 2007 yang lalu, saya kredit sebuah perumahan di kawasan yang cukup bergengsi di Jakarta Selatan. Pada November 2012, cicilan saya lunas. Namun alangkah terkejutnya saya,
ternyata sertifikat rumah saya sampai saat ini belum dipecah oleh pengembang. Setiap saya tanya, mereka selalu menjawab bahwa pemecahan sertifikat sedang dalam proses. Tentu saja saya menjadi waswas. Mengapa ini bisa terjadi? Apa yang harus saya lakukan? Saya mohon pencerahan, Bu. Terima kasih.
JAWABAN :
Bu Melani,
Apa yang menimpa ibu juga menimpa banyak konsumen lain. Ini bisa terjadi karena lebih karena kelalaian atau kesengajaan para pengembang. Kenapa bisa saya katakan demikian, karena dalam sebuah perjanjian jual-beli, dapat dipastikan bahwa jika harga suatu properti sudah lunas dibayar, maka properti tersebut telah menjadi hak milik dari pembeli.
Umumnya, pengembang mempunyai macam-macam dalih untuk melegalkan tindakannya. Notaris yang terlibat dalam pembuatan akta jual-beli juga mengeluhkan ulah pengembang yang demikian. Itu karena pembeli biasanya cenderung "menyalahkan" sertifikat yang tidak kunjung jadi ke notaris yang mengurus. Jika hal seperti itu yang terjadi maka notaris akan segera mengejar pengembang dan menanyakan hal yang sama. Biasanya, para pengembang beralasan bahwa pengurusan sertifikat mereka lakukan sekaligus untuk banyak unit karena dapat menghemat biaya. Kalau kita telusuri, kasus ini padahal bisa juga akibat dari faktor lain, yaitu pengembang belum melunasi pajak penjualan ke negara. Dalam praktik, hal ini biasa terjadi. Saat pembuatan akta jual-beli, yang wajib dilunasi adalah pajak pembelian, yang biasanya diurus sekalian oleh notaris yang dipercaya untuk menangani semua hal itu. Pajak penjualan dalam praktiknya biasanya juga dibiarkan sampai sebelum pembuatan sertifikat.
Jika mengurus satu atau dua unit properti mungkin tidak berasa, tetapi ketika pengurusan secara kolektif maka jumlahnya akan menjadi besar. Sebelum sertifikat dikeluarkan Badan Pertanahan Nasional (BPN), semua pajak dan syarat-syarat lain harus sudah dipenuhi. Jika pajak penjualan saja belum dipenuhi, keluarnya sertifikat akan terhambat. Memang, nilai pajak penjualan lebih besar dibanding dengan pajak pembelian, tapi semua kan
sudah diperhitungkan dengan matang dan dimasukkan dalam harga penjualan.
Pajak Tertunggak
Kasus semacam ini bisa terjadi karena dalam menghitung nilai pajak penjualan, penjual tidak memasukkan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang bisa berbeda di setiap daerah. Oleh karena secara akumulatif nilainya menjadi besar, hal ini kemudian menjadi masalah karena menjadi pajak tertunggak yang akhirnya menghambat pengeluaran sertifikat untuk dipecah atas nama pembeli.
Ketika berurusan dengan bank, status tanah semua pengembang pasti sudah bersertifikat, yaitu Sertifikat Hak Guna Bangunan. Inilah sertifikat induk. Setelah syarat-syarat dipenuhi, sertifikat harus dipecah menjadi unit-unit yang masih juga berupa sertifikat hak guna bangunan. Setelah melalui proses di BPN barulah sertifikat menjadi Sertifikat Hak Milik.
Kembali ke persoalan awal, bagaimana menyelesaikan sertifikat yang belum dipecah atas nama pembeli ini? Pertama, kembali lihat perjanjian awal, saat sebelum terjadi kesepakatan jual-beli yang kemudian tertuang di akta jual-beli. Jelas, pengembang sebagai penjual pasti berkewajiban memberikan sertifikat jika
sudah lunas.
Kedua, Mintalah bantuan notaris yang mengurus pada saat awal perjanjian untuk menanyakan terus hal ini. Jika tidak juga selesai, persoalkan saja secara hukum karena pemecahan sertifikat dari sertifikat induk ke sertifikat per unit itu tidak memerlukan waktu lama. Cara untukmenekan lainnya, adalah bawalah persoalan ini ke ranah publik, misalnya melalui media, baik cetak maupun elektronik. Tentu pengembang tidak mau kehilangan kepercayaan masyarakat jika sampai. kasusnya mencuat di masyarakat.
Sebagai pelajaran bagi yang lain, jika ingin membeli rumah, saat akan dibuat akta jual-beli, mintalah bukti kepada pengembang bahwa pajak penjualan juga sudah dibayarkan. Hal ini sebagai antisipasi agar di kemudian hari pengembang jangan sampai terlambat membayar pajak yang kemudian menghambat keluarnya sertifikat rumah bagi pembeli, meskipun soal ini hanya salah satu faktor yang biasanya menghambat keluarnya sertifikat. Jika masih belum jelas, Anda bisa menghubungi saya di alamat surat elektronik
sulistyowatiadvokat@gmail.com. Salam.®
PERTANYAAN :
Bu Sulis,
Saya Melani, umur 37 tahun, karyawati sebuah bank swasta. Pada tahun 2007 yang lalu, saya kredit sebuah perumahan di kawasan yang cukup bergengsi di Jakarta Selatan. Pada November 2012, cicilan saya lunas. Namun alangkah terkejutnya saya,
ternyata sertifikat rumah saya sampai saat ini belum dipecah oleh pengembang. Setiap saya tanya, mereka selalu menjawab bahwa pemecahan sertifikat sedang dalam proses. Tentu saja saya menjadi waswas. Mengapa ini bisa terjadi? Apa yang harus saya lakukan? Saya mohon pencerahan, Bu. Terima kasih.
JAWABAN :
Bu Melani,
Apa yang menimpa ibu juga menimpa banyak konsumen lain. Ini bisa terjadi karena lebih karena kelalaian atau kesengajaan para pengembang. Kenapa bisa saya katakan demikian, karena dalam sebuah perjanjian jual-beli, dapat dipastikan bahwa jika harga suatu properti sudah lunas dibayar, maka properti tersebut telah menjadi hak milik dari pembeli.
Umumnya, pengembang mempunyai macam-macam dalih untuk melegalkan tindakannya. Notaris yang terlibat dalam pembuatan akta jual-beli juga mengeluhkan ulah pengembang yang demikian. Itu karena pembeli biasanya cenderung "menyalahkan" sertifikat yang tidak kunjung jadi ke notaris yang mengurus. Jika hal seperti itu yang terjadi maka notaris akan segera mengejar pengembang dan menanyakan hal yang sama. Biasanya, para pengembang beralasan bahwa pengurusan sertifikat mereka lakukan sekaligus untuk banyak unit karena dapat menghemat biaya. Kalau kita telusuri, kasus ini padahal bisa juga akibat dari faktor lain, yaitu pengembang belum melunasi pajak penjualan ke negara. Dalam praktik, hal ini biasa terjadi. Saat pembuatan akta jual-beli, yang wajib dilunasi adalah pajak pembelian, yang biasanya diurus sekalian oleh notaris yang dipercaya untuk menangani semua hal itu. Pajak penjualan dalam praktiknya biasanya juga dibiarkan sampai sebelum pembuatan sertifikat.
Jika mengurus satu atau dua unit properti mungkin tidak berasa, tetapi ketika pengurusan secara kolektif maka jumlahnya akan menjadi besar. Sebelum sertifikat dikeluarkan Badan Pertanahan Nasional (BPN), semua pajak dan syarat-syarat lain harus sudah dipenuhi. Jika pajak penjualan saja belum dipenuhi, keluarnya sertifikat akan terhambat. Memang, nilai pajak penjualan lebih besar dibanding dengan pajak pembelian, tapi semua kan
sudah diperhitungkan dengan matang dan dimasukkan dalam harga penjualan.
Pajak Tertunggak
Kasus semacam ini bisa terjadi karena dalam menghitung nilai pajak penjualan, penjual tidak memasukkan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang bisa berbeda di setiap daerah. Oleh karena secara akumulatif nilainya menjadi besar, hal ini kemudian menjadi masalah karena menjadi pajak tertunggak yang akhirnya menghambat pengeluaran sertifikat untuk dipecah atas nama pembeli.
Ketika berurusan dengan bank, status tanah semua pengembang pasti sudah bersertifikat, yaitu Sertifikat Hak Guna Bangunan. Inilah sertifikat induk. Setelah syarat-syarat dipenuhi, sertifikat harus dipecah menjadi unit-unit yang masih juga berupa sertifikat hak guna bangunan. Setelah melalui proses di BPN barulah sertifikat menjadi Sertifikat Hak Milik.
Kembali ke persoalan awal, bagaimana menyelesaikan sertifikat yang belum dipecah atas nama pembeli ini? Pertama, kembali lihat perjanjian awal, saat sebelum terjadi kesepakatan jual-beli yang kemudian tertuang di akta jual-beli. Jelas, pengembang sebagai penjual pasti berkewajiban memberikan sertifikat jika
sudah lunas.
Kedua, Mintalah bantuan notaris yang mengurus pada saat awal perjanjian untuk menanyakan terus hal ini. Jika tidak juga selesai, persoalkan saja secara hukum karena pemecahan sertifikat dari sertifikat induk ke sertifikat per unit itu tidak memerlukan waktu lama. Cara untukmenekan lainnya, adalah bawalah persoalan ini ke ranah publik, misalnya melalui media, baik cetak maupun elektronik. Tentu pengembang tidak mau kehilangan kepercayaan masyarakat jika sampai. kasusnya mencuat di masyarakat.
Sebagai pelajaran bagi yang lain, jika ingin membeli rumah, saat akan dibuat akta jual-beli, mintalah bukti kepada pengembang bahwa pajak penjualan juga sudah dibayarkan. Hal ini sebagai antisipasi agar di kemudian hari pengembang jangan sampai terlambat membayar pajak yang kemudian menghambat keluarnya sertifikat rumah bagi pembeli, meskipun soal ini hanya salah satu faktor yang biasanya menghambat keluarnya sertifikat. Jika masih belum jelas, Anda bisa menghubungi saya di alamat surat elektronik
sulistyowatiadvokat@gmail.com. Salam.®
0 comments:
Post a Comment